Kauf einer älteren Immobilie – Was es dabei zu beachten gibt

Jul 20, 2020 | Allgemein

Nicht jeder, der nach einem Eigenheim sucht, baut selbst. Manche schauen sich auch nach Immobilien um und verlieben sich in ältere Gebäude, die einen ganz eigenen Charme besitzen. Diese können jedoch Macken besitzen, so dass genauer hingeschaut werden sollte. Wir sagen Euch, worauf Ihr beim Kauf einer älteren Immobilie achten solltet, wobei unser Augenmerk auf feuchten Wänden sowie ungedämmten Gebäuden besteht.

Es kommt vor, dass jemand ein älteres Gebäude sieht und sich in dieses Gebäude verliebt. Ein eigener Charme, dazu eventuell noch ein günstiger Kaufpreis und eine optimale Lage lassen manchen schnell zuschlagen. Dennoch sollte eine ältere Immobilie sehr genau auf Altersschäden und Baumängel geprüft werden, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Dabei sollte der Käufer nicht nur den Kaufpreis im Blick haben, sondern auch Kosten, welche eventuell durch Sanierung oder Beseitigung von Schäden auf einen zukommen. Bei Feuchteschäden oder ungedämmten Gebäuden, können wir als Bausachverständige Aussagen zum Sanierungsaufwand und den Kosten treffen.

Genaues Hinsehen bei der Besichtigung

Für die Besichtigung einer Bestandsimmobilie sollten Sie sich viel Zeit nehmen und es empfiehlt sich, mehrere Besichtigungen zu machen, um verschiedene Eindrücke zu erhalten. Vom Keller bis zum Dach sollte die Immobilie in Augenschein genommen werden. Maßstab, Block und was zu schreiben sollte bei diesen Terminen nicht fehlen, damit Sie sich einen Überblick über die Größe der Räume oder Ecken verschaffen können, um beim Umzug keine böse Überraschung mit den Möbeln zu erleben. Ein besonderes Augenmerk sollte ebenfalls auf Boden- oder Wandverkleidungen geworfen werden. Dahinter können sich Feuchtigkeitsmängel verbergen, welche auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. Es empfiehlt sich zudem, sämtliche Leitungen und Kabel, Fenster sowie Heizung gründlich zu prüfen, um keine bösen Überraschungen nach dem Hauskauf zu erleben.

Mögliche Schwachpunkte in älteren Häusern

Je nachdem wann ein Haus erbaut wurde, kann es verschiedene Mängel aufweisen. Häuser, welche zum Beginn des 20. Jahrhunderts erbaut wurden, besitzen häufig Keller ohne Abdichtungen, tragende Elemente können Rost aufweisen und Holzelemente können morsch sein. In den Nachkriegsjahren wurden häufig Bleirohre verlegt und die Dächer sind ungedämmt. Bis in die 90er Jahre hinein wurde Asbest verbaut und mit giftigen Holzschutzmitteln gearbeitet. Auch besitzen ältere Immobilien selten eine Wärmedämmung oder Schallschutz. Wenn Modernisierungskosten anstehen, müssen diese in den Kaufpreis mit einkalkuliert werden.

Mögliche Sanierungskosten

Wenige haben eine genaue Vorstellung davon, welche Sanierungskosten auf einen zukommen. Je älter die Immobilie ist, welche Sie erwerben, umso höher sind die Investitionen, welche getätigt werden müssen. Die nachfolgenden Zahlen sind nur ein ungefährer Richtwert, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

  • Die Modernisierung eines Eigenheims aus den 70/ 80er Jahren auf den heutigen Standard veranschlagt rund ein Drittel des Kaufpreises
  • Bei der Sanierung von Immobilien aus der Nachkriegszeit werden von Fachleuten rund 40 Prozent des Kaufpreises veranschlagt
  • Rund die Hälfte des Kaufpreises benötigen Häuser aus der Zeit vor 1930

 

(Quelle https://www.mein-eigenheim.de/planen/altes-haus-kaufen-was-beachten.html)

Eine Besonderheit unter den älteren Immobilien stellen Baudenkmäler dar. Deren Sanierung muss mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden, aber diese Arbeiten können dann auch steuerlich abgesetzt werden.

Erkennen von Feuchtigkeitsschäden

Zu den häufigsten Problemen alter Immobilien zählen Feuchtigkeitsschäden. Diese finden sich vor allem in Keller. Deutlich erkennbar sind diese, wenn bereits Schimmel vorhanden ist. Aber auch dunkle Flecken an den Mauern, ein muffiger Geruch oder abgeplatzte Farbe lassen auf Feuchtigkeit schließen. Diese ist wiederum ein Zeichen für fehlende Feuchtigkeitssperren in den Böden, undichten Wänden, unzureichende Dämmung, veraltete Heizung oder schlechte Lüftung. Auch wenn die Häuser eine Abdichtung hatten, so kann diese mit den Jahren undicht werden und muss ersetzt werden.

Bei solchen Schäden muss ein Fachmann her, um diese zu sanieren. Bei Altbauten wurden häufig noch keine Horizontalsperren errichtet. Diese muss nun nachträglich hergestellt werden, um ein weiteres Eindringen von Feuchtigkeit entgegenzukommen. Beim Anbringen einer neuen Wanddämmung muss der Keller freigelegt werden, um die Dämmung anzubringen. Auch von innen ist eine Dämmung möglich, falls ein Aufgraben des Kellers nicht realisiert werden kann. Die ARESO ist der richtige Ansprechpartner, um diese Schäden zu beseitigen.

Unzureichende Wärmedämmung

Älteren Häusern fehlt häufig eine gute Wärmedämmung. Schon allein wegen der Nachhaltigkeit und zum Sparen von Energie empfiehlt es sich, eine Bestandsimmobilien zu dämmen. Bereits bei der Besichtigung der Immobilie sollten die Fragen geklärt werden, ob das Haus eine Dämmung besitzt und wenn ja, welches Dämmmaterial genutzt wurde. Wenn eine Dämmung vorhanden ist, sollte überprüft werden, ob diese durchgängig ist oder Lücken existieren. Dies zeigt sich zum Beispiel an kalten Fensterbänken oder Feuchtigkeit an den Fensterinnenseiten.

Dabei ist es möglich, dass Gebäude mittels Fassadendämmung zu dämmen oder von innen mittels Klimaplatten.
Mehr zum Thema Dämmung findet Ihr unter „Effektive Senkung des Energieverbrauchs durch Fassadendämmung“

Besitzt das Haus einen Balkon, sollte dort ein genauerer Blick drauf geworfen werden. Bis in die 80er Jahre wurde die Deckenplatte um den Balkon erweitert. Es handelte sich also um eine durchgehende Platte. Inzwischen bestehen Decken- und Balkonplatten aus baulich getrennten Elementen. Das Problem bei der durchgehenden Platte ist, dass diese eine Wärmebrücke darstellt und wenn die Wohnräume geheizt werden, wird die Wärme über die Platte nach außen abgeführt. Zum einen führt dies zu Heizungsverlusten. Zum anderen kann an dem Übergang die Raumluft abkühlen und sich als Feuchtigkeit niederschlagen, was wiederum zu Schimmel führen kann.

Dies ist nur ein kleiner Überblick zu den Mängeln, welche bei einer alten Immobilie vorhanden sein können und über die sich vor dem Kauf ein genauer Überblick verschafft werden sollte.

Wenn Sie Hilfe beim Thema Feuchtigkeit und Gebäudedämmung benötigen, dann sprechen Sie uns gerne an.

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Text by Peteratzinger Publishing